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红周刊 记者 | 熊颖

7月26日,有新闻指出,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被羁系部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。《红周刊》记者领会到,现在已有头部房企最先执行上述政策。

图片泉源:财联社

此外,《红周刊》记者梳剃头现,若是此政策属实,那么对碧桂园、万科、恒大等大型房企影响较小。而建发房产、卓越团体等冲规模房企以及荣安地产、佳源国际、上坤团体等中小房企则影响较大,未来房企冲规模将会加倍难题。

《红周刊》从一位TOP10房企内部人士领会,“(新政)偏向基本是确定的,但详细执行还没有完全铺开。”

7月26、27日,A+H股地产板块整体下跌。前海开源基金董事总司理杨德龙向《红周刊》记者示意,A+H股地产板块的大跌,和行业政策有一定关系,然则也和大市有关。由于教育股泛起政策利空,许多投资者忧郁其他行业会不会也泛起利空。地产这类政策敏感性的行业的跌幅相对较大。

买地金额不得超年度销售额40%?

有头部房企已在执行

7月26日,财联社报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被羁系部门要求“买地金额不得超年度销售额的40%”。《红周刊》从知情人士处领会,这一比例限制不仅包罗房企在公然市场拿地,或还包罗通过收并购方式获地的支出。

现在暂未有官方渠道宣布上述新政。7月26日,《红周刊》记者向多位房企投拓岗事情职员确认上述新政的真实性。一位TOP20房企投拓职员示意,公司内部还没通知(上述政策)。他推测,现在新闻的流出应该是提前放风,给人人留时间调整,做美意理准备。

而另一位TOP10房企内部人士先容,“(新政)偏向基本是确定的,但详细执行还没有完全铺开。”某TOP3房企内部人士刘文(假名)则示意,自己所在的房企已经在执行(上述政策),严控金融风险。他示意,“通知是一回事,执行是一回事。既然已经定了就得执行,否则岂非等着相关部门点名和约谈吗?”

2021年上半年,多家规模房企泛起现金流吃紧情形。刘文剖析示意,一方面,房企现金流吃紧或资金链断裂时,容易泛起房企为了销售回款而大幅降价的征象;另一方面,若是屋子卖不出去或者没有设施准时还款,还会导致银行为珍爱自身债务权益让法院查封房企账上资产。而这一行为容易造成“没有资金举行开发建设,大量楼盘泛原由资金被管控而无法准时交付”的问题。

刘文告诉《红周刊》记者,“买地金额不得超年度销售额的40%”这一羁系约束,本质上就是为了降杠杆、降投资、控支出,提防金融风险。

旨在完善“三道红线”羁系破绽

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冲规模房企受影响较大

关于“买地金额不得超年度销售额的40%”的羁系政策听说,虽然住手现在官方渠道暂未宣布通告及其相关注释,但实在早在2020年下半年就已埋下伏笔。

2020年8月20日,“三道红线”政策出台。国泰君安研报指出,“三道红线”之外,对于近一年拿地销售比跨越40%或已往三年谋划流动发生的现金流量净额延续为负的房地产企业,还需提供最近半年购地资金泉源情形说明和后续购地缴款资金放置,进一步削减其信用债刊行规模,或在其焦点指标阶段性控制目的未实现之前暂缓刊行债券,并对其信托融资、资管产物、外洋融资等予以限制。可以看出,拿地销售比跨越40%的房企被视为重点羁系工具。

广东省住房政策研究中央首席研究员李宇嘉也示意,“买地金额不得超年度销售额40%”,是对三道红线的羁系完善。

他指出,现在这“三道红线”一长效机制另有许多破绽,好比债务转移、指标操作,以到达外面降欠债,实现指标达标。这个征象在近期土地集中供应推进历程中,部门都会楼市热度对照高,有些都会存在统一个开发商多个马甲来拿地,通过收并购规避欠债羁系,显示得很显著。因而需要对三道红线的羁系手段做进一步的完善,“买地金额不得超年度销售额40%”,就是为了提高三道红线的羁系效率集中在杠杆率快速攀升的部门房企。

一位房企内部人士向《红周刊》记者示意,如若“买地金额不得超年度销售额40%”正式落地,将对房企发生较大影响,由于这意味着房企即便有钱也不被允许拿地,房企规模再上台阶很难。

《红周刊》记者梳剃头现,2021年上半年建发房产、卓越团体等房企的销售额、拿地金额均增进迅速,冲规模意图显著。凭证克而瑞、中指数据,2021年上半年,建发房产实现全口径销售额933.7亿元,同比增进145.71%;拿地金额723亿元,同比增进164.84%。此外,2021年上半年,卓越团体实现全口径销售额399.1亿元,同比增进71.19%;拿地金额328亿元,同比增进277.01%。

《红周刊》记者曾在《建发房产逆势“加速率”,旗下项目漏水问题频出》一文中指出,2021年上半年建发房产的拿地销售比为77.43%,是中指数据得出的50家代表房企拿地销售比均值29.3%的两倍之多。这一拿地销售比远高于“买地金额不得超年度销售额40%”要求下的拿地销售比40%。此外,凭证前述文章提及数据可以盘算得出,2021年上半年卓越团体的拿地销售比为82.18%,同样凌驾40%的红线尺度。

建发房产等拿地金额超支

超支房企以中小房企居多

示意房企内部正在执行“买地金额不得超年度销售额40%”这一划定的刘文向《红周刊》记者分享了《2021年剩余拿地金额超百亿房企》《2021年拿地金额已超支房企》两张表格。

凭证表格可以看出,“买地金额不得超年度销售额40%”中所指的“年度销售额”为上一年的权益销售金额。因而,凭证2020年房企已经公然披露的权益销售金额可以推算出2021年在“买地金额不得超年度销售额40%”的红线尺度下房企的可拿地金额规模。

《2021年拿地金额已超支房企》表格显示,现在已有39家房企拿地金额超支。其中,绿城中国拿地金额超支411.8亿元;卓越团体超支360.5亿元、建发房产超支291.8亿元、招商蛇口超支124.6亿元。而拿地金额超支的房企又以权益销售额在300亿元以下的中小房企居多,好比,荣安地产、佳源国际、上坤团体等。

此外,凭证《2021年剩余拿地金额超百亿房企》可以发现,拿地余额超百亿的房企共有55家,房企规模相对较大。“买地金额不得超年度销售额40%”这一划定对碧桂园、万科、恒大等大型房企险些没有影响,可使用的拿地余额足够。

不外,中原地产首席剖析师张大伟向《红周刊》记者示意,和三道红线所羁系的财报指标差异,房企销售额数据普遍存在造假,羁系难度较大。此外关于房企子公司、孙公司的权益销售额盘算也异常庞大。若是政策落地,小房企以后夸张销售额的可能性较大。

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